باز شدن درهای رونق به روی فرسوده‌ها

n2614361-3705465

سال ۹۶ را می‌توان سال چرخش در بازار مسکن دانست، چرا که این بازار از یک دوره رکود طولانی که یکی از شدید‌ترین رکودهای چند دهه گذشته بود چرخش آهسته‌ای به سمت رونق پیدا کرد؛ مولفه‌های دوره رونق و رکود این چرخش را به خوبی نشان می‌دهد. حجم معاملات انجام شده، قیمت معاملاتی، میزان سرمایه‌گذاری در این بخش و تعداد پروانه‌های صادره در تهران حکایت از تغییر دارد؛ پس سال ۹۶ سال چرخش از رکود به رونق بود.
تعریف رونق از دید کنشگران مسکن متفاوت است. سیاست‌گذار به حجم واحد‌های تولید شده و میزان سرمایه‌گذاری و اشتغال ایجاد شده توجه دارد، از نظر فروشنده سرعت معاملات و قیمت بازار است که معرف دوره رونق هست و از نظر شهرداری افزایش پروانه‌های صادره علامتی برای رونق است.
با هر یک از این متغیرها که اندازه‌گیری کنیم رونق در بازار مثبت شده است. در سال ۹۵ تمام بخش‌های اقتصادی در مقیاس ملی مثبت شده و رشد قابل توجهی در تولید ناخالص ملی به چشم می‌خورد. برآورد بانک مرکزی نزدیک به ۱۲ و نیم درصد و برآورد مرکز آمار ایران نزدیک به ۱۱ درصد رشد در سال گذشته را نشان می‌دهد. در هر دو برآورد، بخش مسکن تنها بخشی از اقتصاد است که در سال ۹۵همچنان منفی و تاثیر کاهشی و پایین‌آورنده روی نرخ رشد داشته است. در حالی که گزارش‌های ۶ ماهه اول سال ۹۶ نشان می‌دهد برای نخستین بار در چند سال متوالی میزان تولید در بخش مسکن هم مثبت شده، هر چند این رشد خیلی پایین است اما چرخش از منفی به مثبت خود علامت مهمی است که نشان می‌دهد بازار در چرخه‌های خود از رکورد به رونق رسیده است.
اما یکی از مهم ترین دلایل تشکیل رکود و دیرپا شدن ان در دوره قبلی بحران سیستم بانکی است. براساس مشکلات سیستم بانکی فشار سنگینی جهت افزایش نرخ‌های سود و بهره بانکی وجود داشت که باعث شد باوجود اینکه میزان تورم به زیر ۱۰رصد رسیده بود، هنوز بانک‌ها مجبور بودند بهره بالای ۲۰ تا ۲۵ درصد را بپذیرند. این نرخ بهره، سرکوب‌کننده بازار مسکن و سرمایه‌گذاری است. بدیهی است که وقتی نرخ بهره افزایش پیدا می‌کند بازار مسکن به سمت رکود می‌رود و سرمایه‌گذاری کاهش پیدا ی کند.
تلاش‌هایی که از ابتدای سال گذشته در راستای سیاست‌گذاری صورت گرفت به مرور نرخ‌های بهره را پایین آورد، به طوری که در ۶ ماه گذشته ۷ تا ۸ درصد نرخ بهره‌ها اندکی پایین آمد این یکی از دلایل خروج بازار مسکن از رکود بود و به نظر می‌آید تداوم این وضعیت بتواند تورم را کنترل کند و نرخ‌ها هم همچنان به سمت پایین باشد. بحث بودجه نیز مطرح است اما بودجه تاثیر زیادی بر رونق و رکود مسکن ندارد، بیش از ۹۵ درصد سرمایه‌گذاری مسکن توسط بخش خصوصی انجام می‌شود. در بودجه امسال پیش‌بینی شده است حدود ۱۰۰ میلیون دلار از محل صندوق توسعه ملی برای کمک به ساماندهی بافت‌های فرسوده و بازسازی مناطق آسیب‌دیده از زلزله اختصاص یابد. طبق بودجه تفکیکی مشخص نشده که چه میزان از این رقم به کدام بخش اختصاص خواهد یافت اما هر مقدار هم به بافت‌های فرسوده تخصیص پیدا کند تاثیر چندان تعیین‌کننده‌ای بر بازار مسکن نخواهد داشت. حجم سرمایه‌گذاری بخش ساختمان بسیار فراتر از این ارقام است. بنابراین دولت در نقش محدودی دارد و بیشتر می‌تواند در جهت‌دهی بازار تاثیرگذار باشد که اگر سرمایه‌گذاری‌هایی در حال انجام است به کدام سمت برود. یکی از ابزارهای این جهت‌دهی مقررات ساخت‌و‌ساز است. دیگری مکانیزم‌های تخصیص اعتبارات بانکی است و کمک‌هایی که از طریق سیستم بانکی و دولت برای بافت‌های فرسوده یا مسکن مهر وجود دارد. اما مجموع اینها نمی‌تواند چرخه رونق و سود را به طور قابل توجهی تحت‌تاثیر قرار دهد ولی هدف دولت این است که سرمایه‌گذاری‌های جدید عمدتا به بافت‌های فرسوده اختصاص داده می‌شود و واحدهایی عرضه می‌شود که برای طبقات پایین تر اجتماعی و به‌خصوص
خانه اولی‌هاست.
در مجموع چشم‌اندازی که می‌توان از آینده بازار مسکن ارائه داد تداوم روند رونق است. مولفه‌های قابل بررسی نشان می‌دهد که قیمت مسکن و حجم معاملات همچنان رو به بالا خواهد بود. میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز از طریق افزایش تعداد پروانه‌های صادره و قیمت مسکن هم تحت تاثیر این رونق قرار خواهد گرفت، هر چند که کم و کیف آن به مولفه‌های زیادی بستگی دارد. پیش‌بینی من از آینده بازار مسکن شیب رو به بالا اما نه چندان رادیکال و شدید است.

*مهدی سلطان محمدی – تحلیل‌گر بازار مسکن



پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *