مسکن در اقتصاد ایران عمدتا بعد از یک افزایش قیمت قابل توجه برای مدت چند سال با رکود مواجه می‌شود که در اصطلاح تابع قیمت آن به‌صورت پله‌ای است، یعنی قیمت بالا می‌رود و باز برای مدت زمان سه یا چهار سال قیمت‌ها ساکن می‌ماند و دوباره جهش دیگری رخ می‌دهد. دلیل ایجاد چنین شرایطی هم آن است که مسکن کالایی با پایه قیمتی بالاست، بنابراین وقتی با افزایش قیمت ۳۰ یا ۴۰ درصدی و گاهی۱۰۰ درصدی مواجه می‌شود بعضی از افرادی که خریداران بالفعل هستند به‌واسطه افزایش قیمت، خرید مسکن خارج از توان‌شان می‌شود بنابراین تقاضای‌شان به تعویق می‌افتد و این به تعویق افتادن تقاضا موجب رکود بازار می‌شود.
یک بخش از تقاضایی که در بازار مسکن وجود دارد مربوط به تقاضای سفته‌بازانه یا سوداگرانه است یعنی بخشی از نقدینگی با هدف سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه وارد بازار مسکن می‌شود. وقتی تقاضای سفته‌بازانه پیش‌بینی کند که بازار مسکن افزایش قیمت قابل‌توجهی نخواهد داشت از بازار مسکن خارج شده و به بازارهای موازی جانشین مثل بازار ارز یا بازار طلا می‌رود که این عامل هم باعث می‌شود مسکن در رکود بیفتد. بنابراین یک دوره رکود چند ساله بعد از یک افزایش قیمت، امری طبیعی است و به همین دلیل هم بعد از سال ۹۱ و نیمه‌های سال ۹۲ به بعد بازار مسکن در مسیر رکود قرار گرفت بنابراین بر مبنای تجربه گذشته الان انتظار می‌رود کم‌کم مسکن از این رکود دربیاید و به تبع آن تعداد معاملات نیز بیشتر شود و تقاضای واقعی بر اثر تحریک ناشی از افزایش اعتبار خرید مسکن شروع به رشد کند و بخشی از نقدینگی که در بازارهای موازی بوده مجددا وارد بازار مسکن شود. در این صورت احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد و الان زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه است.
به نظر می‌رسد در ماه‌های آینده باید انتظار داشته باشیم بازار مسکن از رکود خارج شود بنابراین تحریک بخش مسکن بدون افزایش قیمت آن ممکن نیست یعنی روند گذشته نشان می‌دهد که بعد از یک رکود دوباره وقتی بازار مسکن رونق پیدا کند همراه با افزایش قیمت خواهد بود و هم آنکه سیاست‌هایی که تحریک‌کننده تقاضا در بخش مسکن است خواه ناخواه تا حدودی اثر انبساطی خواهد داشت و باعث افزایش تقاضا می‌شود و پس قیمت را بالا می‌برد و وقتی تقاضای واقعی شروع به فعال شدن می‌کند تقاضای سفته‌بازانه هم وارد میدان می‌شود و این دو در کنار هم باعث افزایش قیمت و اینکه انتظار داشته باشیم بخش مسکن از رکود خارج شود و قیمت مسکن افزایش پیدا نکند تصور درستی نیست و وقتی قیمت مسکن افزایش یابد با توجه به وزنی که در شاخص تورم دارد با یک وزن ۳۰ تا ۳۵ درصد به سهم خود باعث می‌شود که شاخص کلی تورم هم مقداری افزایش پیدا کند. حال این بستگی به آن دارد که درصد افزایش قیمت مسکن چقدر باشد اما به‌طور قطع افزایش قیمت وجود خواهد داشت.
البته برخی منتقدان ایراداتی را بر این وام‌ها وارد می‌دانند و معتقدند وقتی وام پرداخت می‌شود تقاضای بالقوه تبدیل به تقاضای بالفعل می‌شود یعنی کسانی که دنبال خرید خانه هستند، یا زمان خریدشان را جلو می‌اندازند و تقاضا افزایش می‌یابد یا با افزایش تقاضا این احتمال وجود دارد که این مساله قیمت کم‌کم شروع به افزایش کند و سپس قدرت واقعی وامی را که توزیع می‌شود کمتر کند.
با توجه به اینکه افزایش قیمت یکباره رخ نمی‌دهد و بخش مسکن چند سالی است که در رکود بوده بنابراین انتظار می‌رود معاملات افزایش پیدا کند که البته این مسیر تا حدودی زمان‌بر خواهد بود و این طور نیست که به محض فعال شدن این سیاست بگوییم که تاثیر سریعی را شاهد خواهیم بود بلکه این تاثیر در طول زمان رخ خواهد داد و بنابراین عده‌ای از مصرف‌کنندگان و متقاضیان مسکن از این وام بهره‌مند می‌شوند ضمن آنکه نباید از خاطر دور داشت وامی که الان در اقتصاد ما به مسکن تعلق می‌گیرد در مقایسه با کشورهای پیشرفته بسیار کم است یعنی در کشورهای پیشرفته به مقدار ۸۰ درصد ارزش ملک وام است در حالی‌که در ایران چنین نیست و مبلغ وام در خانه‌هایی که ارزش بالایی دارند رقم چندان بالایی محسوب نمی‌شود پس کارکرد این وام بیشتر در جهت حمایت از لایه‌های پایینی نظام اجتماعی است و در مجموع به نظر می‌رسد سیاست مناسبی بوده و بهتر است که دولت و شبکه بانکی به این روند سرعت بیشتری داده و موانع موجود را برای متقاضیان دریافت این وام بردارند تا راحت‌تر بتوانند این وام را دریافت کرده و صاحبخانه شوند که عمدتا شامل حال لایه‌های پایینی نظام اجتماعی می‌شود.
*علی دینی ترکمانی – کارشناس مسائل اقتصادی
